neljapäev, 3. mai 2018

Holy crap, matemaatika on ikka imeline!

No see kinnisvara-teema on endiselt aktuaalne ja pean teile ka ausalt tunnistama, et olen viimase kahe päevaga oluliselt rohkem numbreid peas ja exceli-tabelites  edasi tagasi ja ringiratast veeretanud, kui mul eurosentides maist vara on ilmselt. Kogu selle algebratunni tulemusena tahan ka teile avaldada verise tõe.

Nagu hoolikam lugeja juba teab, olen truu üürituru tarbija, seda juba palju aastaid. Põhjuseid on mitmeid.
Peamiseks põhjuseks siis see, et meie pere puhul on tegemist üheainsa sissetulekuga, kuid päris arvuka leibkonnaga. Ehk me lihtsalt ei saa midagi osta, kuna ei suuda normaalset kodulaenu teenindada.
Teiseks muidugi see, et elu keerdkäigud on meid juba mitmeid aastaid riigist riiki ja linnast linna veeretanud, kinnisvara soetamine on selle võrra astmeliselt keerulisem. Laenu on raske saada, ja kunagi ei tea, millal jälle tee jalge alla võtame.
Kolmandaks  muidugi see, et kodulaenu saamiseks on üldiselt päris kopsakat sssemakset vaja omada, ja selle kokku kuhjamine on võtnud päris hoolega aega.
Neljandaks ja vähemtähtsamaks ei saa muidugi ka pidada meie varasemaid valusaid "kinnisvara õppetunde", mille mittekordumises ei ole ma sugugi kindel.

Aga kuna kodutuks jääda ka ei saa lubada, hakkasin lähemalt ringi vaatama. Kui seni oli meie igakuine üüriarve minu jaoks juba taluvuse piiril ehk lähenes 40% meie sissetulekust (ja oli üldiselt arulagedalt suur summa), siis nüüd paistab olukord üüriturul veelgi nutusem olema. Ca 2000€ eest kuus saab meie linnas üürida tillukese tikutoosidest koosneva pimeda korteri kuskil slummis.

Meil aga on elukvaliteedile terve hulk kriteeriume - tahaks ju elada nii, et kõigil on ruumi, et tööle saaks jalutada, garaazis oleks ruumi korralikule dziibile, õhtul tahaks aias grillida ja talvel kamina ees varbaid soojendada. Siinsel üüriturul, kui tahad lihtsalt inimväärsemalt elada, siis on üürid pigem sinna 3000+ euriku kanti. Sellite elukvaliteedi-soovidega arvestades lähenevad üürihinnad pigem 4000+ eurot/kuus suurusjärgule.
Mina jäärapea tahaksin, et peale üüri maksmist jääks perele ka toiduraha piisavalt. Seega - mis siis teha?

Hakkasin vahelduseks hoopis arvutama. Kui nüüd kõigist neist elukvaliteedi-soovidest umbes 25 kraadi kuraasi maha keerata, mis jääb järele? 
Võtsin kinnisvara müügiportaalist välja paar näidet:
  • tagasihoidlik majakene linna servas, mugav ühistransport viib tööle iga 15 minuti tagant, sõidu ajal saab paarkümmend minutit raamatut lugeda, podcast'e kuulata, midagi õppida või kasvõi osa tööd ära teha
  • ruumi jagub kõigile ja jääb ülegi hobiprojektideks (saun, piljardiruum, väliterass koos jaccuzziga, you name it.. )
  • majaga tuleb kaasa päikesepoolne murulapike ja veidi palju päevi näinud siseviimistlus, mis annab vabad käed fantaasiale ja isiklikule loovusele. 
  • senised omanikud aga on hoolega pannud kirja kõik maja juures varasemalt tehtud tööd ja maja kulunud kuid korraliku seisukorra järgi ütleks, et varjatud (või peita üritatud) ehitusvigade üle muretsema ei pea, need oleks ammu välja tulnud.
  • aga raha? Tõepoolest, kuidas siis rahaga lood?! Lugege nüüd hoolega edasi! 
Ühe leitud majakese hinnaks on ca 375K eurot, aga müügis on see olnud juba kuu jagu ja huvilisi tundub vähe olevat, seega poleks ime, kui majakese saab kätte ka näiteks 360K euroga. Küsija suu peale kindlasti ei lööda? Sellist raha mul kindlasti ei ole, aga see-eest on mul olemas väike sissemaksesumma ja kohalikud pangad, kes negatiivse euribori valguses on endiselt ütlemata huvitatud välja laenama korralikke summasid. Kui suur siis vahe on?
Arvutan välja majakese regulaarsed kulud, milleks on siis elekter, vesi, prügivedu, internet, kindlustus, KÜ maksud, kinnisvaramaks NING kodulaenu intress, siis selgub, et igakuisteks kuludeks tuleks 815€ kuus.  Ja mul oleks oma maja, teate küll, "oma tuba, oma luba".

KULU MAJALE


Kord aastas1285
Kinnisvaramaks721
Kindlustus563


Kvartaalselt875
KÜ korrashoid, vesi312
Elekter, küte563


Igakuiselt416
Laenuintress379
Internet38


Kuine kulu kokku815
Kuise kulu vahe-59.24%


Say What?! Kas ma juba mainisin, et praegu maksan iga kuu 2000€ ja hea, kui korteris hingata julgen ning vahel kikivarvul ringi käia. Mingeid mugavusi siin ei ole, aga ära me siia mahume ja kui aega on, jõuab ka jala tööle minna. Kui see "luksus" ära võtta, kukuks kuised kulud -60%?! Tunnen, kuidas süda tilgub verd..

Ah et mida ma veel ootan? Asjale lisandub paar AGA. 
Aga maja ostmine on suure kohustuse kaela võtmine.
Aga majaomanikena hakkab meie pere ühistranspordis aega kulutama 2080 h  aastas. Aeg on ju ka raha? Lisaks kasvavad oluliselt kulutused transpordile.
Aga majalaenuga tuleb kaasa kohustuslik laenu amorteerimine, mida ei saa samuti kuigi kindlaks investeeringuks pidada, sest mingit garantiid pole, et maja kunagi müüa õnnestub.
Aga maja vajab hoolega remonti ja seob suure hulga raha enda alla. 
Aga majas kipuvad asjad katki minema ja nende asendamiseks on paksu rahakotti vaja.
Aga me isegi ei tea, kas me kolme kuu pärast ka veel siin linnas (või lausa siin riigis!) elame.
Aga kunagi ei tea, mis hullud naabriteks on ja kas nendega koos eksisteerida suudame.
Aga kinnisvarahinnad võivad vabalt kukkuda 50%. Põhjamaades on aastaid räägitud kinnisvaramullist ja viimase aasta jooksul pidevalt sahistatud  suurest krahhist ja mine tea, mis need rahvusvahelised poliitilised tuuledki toovad järgmiseks?
Aga.. aga.. aga. Ja ühelegi aga-le ei ole mul head vastust.

Siis vaatasin veel korra, et mis siis minu säästukvoodiga juhtuks, kui kodukulud kukuksid 60% ja võtaksin selle kohustusliku säästmise kinnisvaralaenu näol?

Sissetulek5153


Kodukulud815
Muud elamiskulud1689
Kogukulud2505


Laenu amort505
Kogu sääst3010
Säästu %58.41%

Say What?! Kas ma juba mainisin, et eelmise aasta keskmiseks säästukvoodiks tuli väga napilt 33% ja selle aasta prognoosiks pole üle 40% eriti julgenud loota. Maja ostes võiksin vabalt oma kuiste kulutuste määra tõsta (ja näiteks veidi remondile, transpordile ja lõbustustele tehtavaid kulusid kergitada), teeksin loodetavasti lõpuks pisut edukamalt kinnisvarainvestori karjääri ja jõuaksin siiski korraliku marginaaliga ihaldatud 50% klubisse?! Maja ostes lisanduks minu investori-portfelli ka uus investeeringuliik nimega kinnisvara, mida teoreetiliselt  peaks saama siiski hiljem kenasti maha müüa.

Eriti ahvatlev tundub mulle selline investeerimisvorm, kui osta piisavalt kehvas korras kinnisvara, sisse kolida ja siis tasapisi oma jõududega värskendada ning korrastada, et siis õigel hetkel korraliku kasumiga maha müüa. Soodsaks asjaoluks on vast veel seegi, et siinsel kinnisvaraturul tähendab "kehvas olukorras" enamasti seda, et viimase 10 a jooksul pole tapeeti vahetatud ja köögikapid on paar aastakümmet ilmavalgust näinud (kuid enamasti kasutatavas seisukorras).

Mul tundub, et elukvaliteedi-soovides järele andes elukvaliteet justkui hoopis tõuseb. Tuleb vaid tasa sõuda, vähe nõuda, sammhaaval edasi pürgida ja vahel natuke riskidagi? Mis arvate, jube poeetiline?
Kas peaks kodukulusid vähendama või kinnisvarasse investeerima?


1 kommentaar: